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杭锦旗人民政府关于印发《杭锦旗住宅专项维修资金管理办法(试行)》的通知

作者:旗政府办   来源:旗政府办   发布时间:2020-09-17 08:42
   杭政发〔2020〕174号
  
杭锦旗住房和城乡建设局:
  新修订的《杭锦旗住宅专项维修资金管理办法(试行)》已于2020年第10次政府常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行。
  杭锦旗人民政府
  2020年9月17日
  杭锦旗住宅专项维修资金管理办法(试行)
  第一章  总 则
  第一条  为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)和《内蒙古自治区物业管理条例》等法律、行政法规,结合我旗实际,制定本办法。
  第二条  商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
  本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后(保修期从竣工验收备案或交付使用之日起)的维修、更新和改造的资金。
  第三条  本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
  第四条  住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
  第五条  住宅专项维修资金管理部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
  第二章  交 存
  第六条  下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:
  (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
  (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
  前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
  第七条  商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额按照以下标准交存:
  (一)住宅:多层(含六层及以下)50元/平方米,高层(六层以上)70元/平方米。
  (二)商业、办公:多层(含六层及以下)60元/平方米,高层(六层以上)80元/平方米。
  (三)阁楼:多层50元/平方米,高层70元/平方米。
  (四)车库、仓库50元/平方米。
  (五)别墅:80元/平方米。
  (六)凡未收取住宅专项维修资金的房地产开发项目,交存首期住宅(非住宅)共用部位、共用设施设备专项维修资金按上述标准收缴;凡已按购房合同价的2%收缴标准缴纳了部分住宅(非住宅)专项维修资金的,仍按2%收缴标准执行。补缴工作由所在地社区居委会或业主委员会负责组织实施,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过即可实施。在组织实施过程中,对拒绝缴纳的业主,可由所在地社区居委会或业主委员会向法院提起诉讼。
  住宅专项维修资金管理部门可根据本行政区域内房屋建筑安装工程造价的变化情况,适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。
  第八条  收交单位应当开具财政部门统一监制的专用票据。住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销按照财政部的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。
  第九条  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
  从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
  第十条  商品住宅业主、已售公有住房单位交存的住宅专项维修资金,由物业所在地住宅专项维修资金管理部门代管。
  住宅专项维修资金管理部门应当以协议的形式择优委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。业主分户账应当登记业主姓名、身份证件号码、联系方式等信息,记载交存、使用、结存等情况,每季度按专户银行的有关规定结息到户。
  第十一条  首期住宅专项维修资金交存时间按下列规定执行:
  (一)商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户;
  (二)公有住房售房单位在出售公有住房时,应当按照相关规定一次性交存首期住宅专项维修资金。
  第十二条  未按规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人,房屋产权登记部门不予办理房屋登记手续。
  第十三条  开发建设单位应当在房屋买卖合同中载明住宅专项维修资金的交纳标准和方式。业主在办理房屋入住手续时应提供已交存住宅专项维修资金的交存凭证。
  第十四条  在申请产权登记时,申请人应当根据产权登记机构要求,出具住宅专项维修资金交存凭证。
  第十五条  本办法实施前,商品住宅、售后公有住房未建立住宅专项维修资金的,应当按照本办法规定的交存标准及时进行补缴。补缴工作按照本办法第七条执行。
  第十六条  建设单位不得代收住宅专项维修资金。对于发现有收取并截留挪用的行为,依据国家、自治区、市相关规定,由行政主管部门依法追回。
  第十七条  对于以前年度代收取住宅专项维修资金的单位或个人,在行政主管部门限定时限前主动配合追缴清欠工作的,可采取下列办法处理:
  (一)现金交款。各欠款单位或个人据实上报小区楼盘数据表及欠款总额,同时出具承诺书,保证所报数据真实有效,可暂作为此次追缴清欠核算的基数,最终以审核确认数为准。可以分批分年度交回。
  (二)楼房抵押。允许各欠款单位或个人用楼房抵押欠款,抵押额度不得超过欠款总额的50%。楼房抵押价格暂按棚户区改造时政府回购的房价执行,抵押期限可分三至五年。欠款单位或个人可用现金赎回抵押房屋,逾期由旗住建局依法组织公开拍卖,按实际拍卖所得支付欠款,多退少补。
  用楼房抵押的单位或个人,必须由建设单位提供楼房票据,与旗住建局签订抵押协议书,上交抵押房屋及钥匙,并在旗不动产登记中心登记备案。
  (三)还款。选择上述还款方法之后剩余的款项,欠款单位或个人需出具还款计划,欠款可分三期偿还,约定期限(三至五年)内将剩余欠款全部还清。
  第十八条  对于未能按期上报楼盘数据及欠款总额,长期恶意拖欠、截留及非法占用、挪用住宅专项维修资金的单位或个人,可采取下列办法处理:
  (一)依法追缴。在住宅专项维修资金追缴过程中,旗住建局要收集线索并加以甄别,区分问题性质,符合扫黑除恶治乱工作特征的,须将问题线索移交司法部门依法处理;符合经济犯罪特征的移交公安机关侦办;需要诉讼解决的立即启动诉讼程序,依法解决。
  (二)限办业务。自然资源局、住建局、城市管理综合执法局及相关部门可限办其在本系统的所有业务(群众办理的业务除外)。
  (三)市场禁入。由旗住建局将企业或个人的不良行为记录在案,自然资源局、住建局与城市管理综合执法局可通过发布公告的形式限制其进入我旗房地产市场及建筑市场。
  第三章  使 用
  第十九条  住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  第二十条  住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
  第二十一条  住宅专项维修资金的使用,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:
  (一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的住宅专项维修资金中列支;
  (二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支;
  (三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。
  (四)对于部分未缴纳住宅专项维修资金的业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担施工费用,所在地社区居委会或业主委员会负责收取并建立台账,在缴纳住宅专项维修资金时予以核减。
  第二十二条  住宅专项维修资金使用,涉及尚未售出的商品住宅或公有住房和与单幢住宅结构相连的非住宅房屋的,开发建设单位或公有住房单位应当按照尚未售出房屋或公有住房建筑面积的比例分摊。
  第二十三条  使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
  (一)申请人持申请书向住宅专项维修资金管理部门提出申请。按以下顺序确定申请人:已选举业主委员会且在任期内的,由业主委员会提出维修资金使用申请;未选举业主委员会或业主委员会任期届满未换届的,由所在地社区居委会提出维修资金使用申请。申请主体为业主委员会的应有业主委员会盖章且有全体业主委员会成员签字确认。
  (二)住宅专项维修资金管理部门收到申请书后,核对该小区住宅专项维修资金存储、业主委员会备案等情况。对不符合申请条件的当面告知,符合申请条件的,联合社区居委会、业主委员会、物业公司赴现场勘查并留存记录和影像资料,填写住宅专项维修资金申请现场勘察表,并于2个工作日内答复申请人是否可以使用。
  (三)拟订维修资金使用方案。当住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时,由申请人拟订使用方案,应当包括拟维修的工程、列支范围、费用预算。要注明“项目何时竣工验收交付,目前是否已过质保期,且维修的项目在质保期内并未出现质量问题”等字样。涉及消防、电梯须经相关部门认可(涉及电梯维修的,须提供巡检记录和上个年度的年检报告),并向分摊列支范围内业主公示,公示期不少于5日。按照本办法第二十五条应急使用住宅专项维修资金的,应当将使用方案告知分摊列支范围内的业主。
  (四)维修资金使用方案应当经住宅专项维修资金列支范围内业主表决。申请人填写住宅专项维修资金使用书面确认业主表决表,并留存影像资料,且对签字的真实有效性负责。专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,即为表决通过(应急使用住宅专项维修资金此项暂免)。表决结果应当向业主公示,公示期不少于5日。
  (五)申请人向住宅专项维修资金管理部门递交维修资金使用方案、业主表决书、公示照片等相关资料,住宅专项维修资金管理部门对相关资料进行初审,重点审查签字表决率是否满足“双三分之二”原则(应急使用住宅专项维修资金的项目施工与公示同步进行)。通过资料初审后,申请人方可组织具有相应资质的施工单位编制施工方案后组织施工。自审批之日起计算,施工期一般不得超过6个月,中途因特殊原因必须暂停施工的,申请主体必须及时向住宅专项维修资金管理部门递交暂停施工的书面报告。
  (六)竣工验收后,申请人应当向住宅专项维修资金管理部门提交下列资料进行备案:
  1.申请书;
  2.住宅专项维修资金申请现场勘察表;
  3.维修资金使用方案;
  4.住宅专项维修资金使用书面确认业主表决表;
  5.住宅专项维修资金分摊审核表;
  6.维修或更新改造工程预(决)算书(需在小区内公示栏和每个单元门公示,公示时间为5天);
  7.内蒙古自治区住建厅印制的建设工程施工合同(甲方为申请主体,合同中必须明确质保期和质保金等事项);施工单位的营业执照和相关资质证明;
  8.施工方案(需在小区内公示栏和每个单元门公示,公示时间为5天);
  9.维修项目竣工验收报告;
  10.审计公司与申请人签订的委托审计合同原件及工程形象进度报告;
  11.公示照片及施工前、中、后的影像资料。
  住宅专项维修资金管理部门在7个工作日内对提交的所有资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核,并填写维修资金决算审批表,经主要负责人审批后将维修费用划转到维修项目施工合同约定的账户。
  (七)申请人通过会议表决,重大或重要的维修项目需要设计的,选聘设计院进行设计。
  (八)维修项目工程预(决)算总金额在10万元以上的,应委托中介机构进行工程造价审计。申请人根据勘查结果提供具有相应资质工程造价事务所出具的维修或更新改造工程预(决)算书,要求加盖编制单位公章及预算员个人资质专用章。
  (九)申请人根据预算书选聘有资质的施工单位编制工程施工方案,签订施工合同。切实维护业主的根本利益,保障施工质量、项目竣工验收后的保质期维护、管理,由住宅专项维修资金管理部门推荐2-3家有资质的杭锦旗优秀施工单位参加竞选。工程总额在60万元(含60万元)以上的,采取邀请招投标方式选聘施工单位。
  (十)施工期间,申请人、相关业主、住宅专项维修资金管理部门、监理单位负责对施工过程进行监督;施工结束后,由申请人自行组织相关业主、施工单位、审计公司、监理单位和相关部门对工程进行验收并出具验收报告。同时由申请人委托相关审计机构,对此次工程进行决算审计并出具专项审计报告。
  工程预(决)算造价审计、招标代理、工程监理、检测鉴定相关费用可计入工程维修成本,从维修资金中列支。
  第二十四条  工程保质金按照工程施工合同约定条款由申请人负责管理和结算。
  第二十五条  物业保修期限届满后,物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活,需要立即进行维修或更新、改造的,可以不经过业主“双三分之二”表决同意,直接由业主委员会和社区居委会申请使用住宅专项维修资金:
  (一)屋面防水损坏造成严重渗漏的;
  (二)电梯故障危及人身安全,无法正常使用严重影响业主生活的;
  (三)供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断,严重影响业主生活的;
  (四)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身财产安全的;
  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,严重影响业主生活,或危及财产安全的;
  (六)消防设施设备严重损坏的;
  (七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
  涉及电梯、消防设施的,申请人应当书面报告市场监督管理部门、消防部门,并实地查勘确认。
  第二十六条  出现第二十五条规定的紧急情况,可以直接使用住宅专项维修资金,维修费用从相关业主维修资金中直接列支。应急申请内容中须注明“按照《内蒙古自治区物业管理条例》规定,发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况,需要使用住宅专项维修资金立即进行维修或者更新改造的”等字样。申请人签字盖章确认。
  第二十七条  在维修项目施工过程中,业主、物业使用人及相邻人应当给予配合,不得阻挠正常施工。
  第二十八条  申请人不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量。申请人应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。
  第二十九条  下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:
  (一)住宅专项维修资金的活期存储利息;
  (二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;
  (三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,
  业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;
  (四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
  第三十条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
  (四)根据物业服务合同约定,明确由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
  (五)按照国家规定和合同约定,应当由单位和个人承担的其他费用。
  第四章  监督管理
  第三十一条  房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
  受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到住宅专项维修资金管理部门办理分户账更名手续。
  第三十二条  房屋灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金:
  (一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;
  (二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。
  第三十三条  住宅专项维修资金管理部门应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:
  (一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
  (三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
  (四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。
  第三十四条  专户管理银行应当每年至少一次向住宅专项维修资金管理部门发送住宅专项维修资金对账单。
  住宅专项维修资金管理部门对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
  专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
  第三十五条  业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。
  已成立业主委员会的,应当按照业主大会决定的续交方案及时续交,续交工作由业主委员会负责组织实施;未成立业主委员会的,由所在地社区居民委员会负责组织实施。
  第三十六条  在保证住宅专项维修资金正常使用和资金安全的前提下,可以按照有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债或转存定期,产生增值收益。
  利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债或转存定期存款的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。
  利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。
  禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
  第三十七条  住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
  第三十八条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
  财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
  第三十九条  逐步将条件成熟小区的住宅专项维修资金,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意自主管理,按照程序移交业主委员会管理,并建立住宅专项维修资金管理制度。
  第五章  法律责任
  第四十条  单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按规定承担住宅专项维修资金的,相关业主可以依法对其提起诉讼。
  第四十一条  违反本办法规定,按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)的规定予以处理。
  第六章  附 则
  第四十二条  非住宅物业的专项维修资金的交存、使用、管理参照本办法执行。
  第四十三条  本办法自2020年9月1日起执行,有效期为2年,同时废止《杭锦旗人民政府办公室关于印发杭锦旗住宅专项维修资金管理办法(试行)的通知》(杭政办发〔2018〕136号)
  
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